Zone A (inclut A bis)
Marchés très tendus
Concentre les secteurs où la pression locative est la plus forte.
Paris intra-murosUne partie de la petite couronneLittoral Côte d’AzurGenevois français
Guide expert plafonds
Comprendre les plafonds Jean Brun avec des comparatifs lisibles
Un parcours clair pour estimer votre rentabilité : scénarios avec/sans Jeanbrun, plafonds de ressources, zones et points de vigilance.
Comparer les scénarios de rentabilité propriétaire.
Vérifier l'éligibilité ressources du ménage.
Valider la zone et formaliser votre projet.
Rentabilité : avec Jeanbrun vs sans Jeanbrun
Ici, la décote n'est jamais lue seule. Chaque niveau est comparé avec l'avantage fiscal et le solde net bailleur annuel.
Hypothèses de l'exemple
- Loyer de référence (45 m²) : 810 € / mois
- Loyer annuel de référence : 9 720 € / an
- Taux d'imposition retenu : 47,2 % (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %)
- Modèle fiscal Jeanbrun : Neuf, prix 200 000 €, base amortissable 80 %
| Scénario | Décote | Loyer annuel | Avantage fiscal/an | Solde net bailleur/an | Écart vs sans Jeanbrun |
|---|---|---|---|---|---|
Sans Jeanbrun (marché libre) Imposition classique - Impôt estimé : 4 588 € | 0 % | 9 720 € | 0 € | 5 132 € | Base 0 % |
Avec Jeanbrun - Intermédiaire Imposition Jeanbrun - Impôt estimé : 1 260 € | -15 % | 8 268 € | 2 643 € | 7 008 € | +1 876 € (+36,6 %) |
Avec Jeanbrun - Social Imposition Jeanbrun - Impôt estimé : 0 € | -30 % | 6 804 € | 3 398 € | 6 804 € | +1 672 € (+32,6 %) |
Avec Jeanbrun - Très social Imposition Jeanbrun - Impôt estimé : 0 € | -45 % | 5 346 € | 4 154 € | 5 346 € | +214 € (+4,2 %) |
Passez de l'exemple à votre projet
Ces chiffres sont une base de lecture. Pour savoir si votre opération est rentable, lancez une simulation avec vos montants réels.
Vous obtenez immédiatement votre solde net bailleur annuel.
Plafonds de ressources : filtre d'éligibilité
Vous ne comparez pas vos revenus. Vous vérifiez le revenu fiscal du demandeur qui se présente, pour savoir s'il est compatible avec le niveau Jeanbrun choisi.
Comment l'utiliser rapidement
- 1. Prenez la zone du bien (A, B1 ou B2/C)
- 2. Prenez la ligne selon la composition du foyer (1, 2, 3, 4 personnes...)
- 3. Vérifiez si le revenu fiscal du foyer reste sous le plafond
Exemple concret
Bien en zone B1, foyer de 2 personnes : plafond à 42 500 €. Au-dessus, ce profil ne rentre pas dans le cadre Jeanbrun visé. Vous devez donc ajuster votre cible ou votre scénario de rentabilité.
| Composition du foyer | Zone A (revenu fiscal max) | Zone B1 (revenu fiscal max) | Zone B2/C (revenu fiscal max) |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 39 200 € | 31 800 € | 28 100 € |
| 2 personnes | 58 600 € | 42 500 € | 37 900 € |
| 3 personnes | 70 400 € | 51 100 € | 45 600 € |
| 4 personnes | 84 100 € | 61 200 € | 54 500 € |
Ce filtre sert à qualifier un demandeur entrant. Si le plafond est dépassé, ce niveau Jeanbrun ne s'applique pas pour ce profil.
Comment lire les zones A, B1, B2/C
Le zonage officiel est défini commune par commune (A bis, A, B1, B2, C). Ici, vos tableaux regroupent A bis/A en zone A, et B2/C en zone B2/C.
Zone B1
Marchés tendus
Niveau intermédiaire entre zones très tendues et zones plus détendues.
Grandes agglomérations hors zone APôles urbains dynamiquesCertaines villes universitaires
Zone B2/C
Marchés moins tendus
Regroupement pratique pour vos tableaux pédagogiques de plafonds de ressources.
Villes moyennesPériphéries éloignéesCommunes rurales
| Région / type de secteur | Tendance de zone | Repères utiles |
|---|---|---|
| Île-de-France | Majoritairement A bis/A/B1 selon la commune | Paris, petite couronne et grande couronne (cas mixte). |
| PACA (surtout littoral) | Littoral plus tendu (souvent A), arrière-pays plus mixte | Nice, Cannes, Antibes (à confirmer commune par commune). |
| Auvergne-Rhône-Alpes | Genevois très tendu, autres secteurs plus hétérogènes | Annemasse / Saint-Julien-en-Genevois et grandes agglos régionales. |
| Grand Ouest et métropoles régionales | Souvent B1, mais écarts selon commune | Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse (vérification requise). |
L’essentiel à retenir
- Le zonage se lit à l’échelle de la commune, pas seulement de la ville ou du département.
- Dans ce site, A bis et A sont regroupées dans la colonne Zone A.
- Dans ce site, B2 et C sont regroupées dans la colonne Zone B2/C.
- En cas de doute, validez toujours la commune précise avant signature.
Pourquoi la zone est clé
Deux biens similaires peuvent avoir des plafonds différents si la commune n'est pas dans la même zone. La vérification de zone doit être faite avant toute communication sur le loyer.
En pratique, partez toujours de la commune exacte puis contrôlez la catégorie de zonage officielle.
Exemples pédagogiques
Mini-comparatif de rentabilité par typologie
On compare un scénario sans Jeanbrun à trois scénarios avec Jeanbrun, en solde net bailleur/an.
Hypothèses pédagogiques : loyer de référence à 18 €/m², imposition classique à 47,2 % et estimation fiscale Jeanbrun selon le niveau choisi.
Lecture rapide
Colonne “Sans Jeanbrun” = loyer de référence + imposition classique. Colonnes Jeanbrun = loyer plafonné + fiscalité Jeanbrun.
Bon réflexe
Si votre cas réel s'écarte de ces exemples, basculez vers le simulateur pour un résultat ajusté.
| Typologie | Sans Jeanbrun | Intermédiaire (JB) | Social (JB) | Très social (JB) | Gain max |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio 28 m² | 3 193 € / an | 5 136 € / an | 4 236 € / an | 3 324 € / an | +1 943 € (+60,8 %) |
| T2 42 m² | 4 790 € / an | 6 717 € / an | 6 348 € / an | 4 992 € / an | +1 927 € (+40,2 %) |
| T3 58 m² | 6 615 € / an | 8 263 € / an | 8 030 € / an | 6 888 € / an | +1 648 € (+24,9 %) |
Passez de l'exemple à votre projet
Ces chiffres sont une base de lecture. Pour savoir si votre opération est rentable, lancez une simulation avec vos montants réels.
Vous obtenez immédiatement votre solde net bailleur annuel.
Contrôle qualité
Checklist avant signature
Cette checklist sert de filet de sécurité avant validation finale du dossier et publication du loyer.
- Zone du bien vérifiée
- Surface utile calculée et justifiée
- Niveau de loyer choisi (intermédiaire, social, très social)
- Plafonds de ressources contrôlés avec justificatifs
- Capture du barème et date de référence archivées
Erreurs à éviter
Ces erreurs provoquent la majorité des dossiers non conformes.
Impact concret : une erreur de surface, de zone ou de revenus peut rendre le bail inadapté au dispositif visé.
Prendre la surface habitable brute sans appliquer la surface retenue.
Utiliser un barème non mis à jour ou une source non datée.
Confondre revenu fiscal de référence et revenu mensuel net.
Appliquer un niveau de loyer sans vérifier les plafonds de ressources.
Ne pas conserver la trace des calculs et justificatifs.